房地产企业以营改增前取得的土地使用权投资成立地产子公司，选择简易差额纳税，可以全额开具增值税发票吗？子公司可以全额进项扣除吗？

　　例：A房地产公司为一般纳税人，2016年4月30日前以10000万元获得某地块土地使用权，2018年评估后以20000万元作为出资成立子公司B公司（同样为房地产企业及一般纳税人）。问：A公司如何缴税开票？B公司如何进项扣除？

　　以土地使用权作价出资入股，实质是以土地使用权获得被投资企业的股权，属于财税〔2016〕36号文第十条有偿转让土地使用权，应缴增值税。

　　根据《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

　　即转让4月30日前取得的土地使用权，A公司可选择适用简易计税方法差额扣除，应缴增值税=（全部价款和价外费用－土地使用权的原价）÷（1+5%）×5%。=（20000-10000）÷（1+5%）×5%=476.20万元。

　　这个问题不难，因为有明确的税法规定。

　　有争议的是A公司如何开票，是按差额开票还是全额开票？

　　B公司如何进项抵扣，是按A公司差额纳税476.20万元进项扣除，还是按全额开票全额扣除，按20000÷（1+5%）×5%=952.38万元进项扣除？

　　我的认为是A公司应该全额开票，进项发票952.38万，子公司B公司按全额952.38万作进项扣除，而不是A公司差额纳税的476.20万。依据如下：

　　1．根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条中“四、增值税发票开具”规定，按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。

　　根据以上政策，说明只有现行政策规定“适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的”，纳税人才能使用新系统中差额征税差额开票功能，除此之外，均不得使用“差额征税差额开票”功能，可以全额开票。纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，目前仅“转让不动产”选择适用简易计税方法计税可使用该功能开具发票。

　　类似解答可见：

　　江西省国家税务局全面推开营改增政策问题解答七

　　十四、转让2016年5月1日前购置的不动产能否使用差额征税开票功能？

　　答：根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第（二）项规定，按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。

　　销售不动产（不含自建）选择简易征收，以取得的全部价款和价外费用减去该不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，应当全额开具增值税发票，不使用差额征税开票功能开票。

　　河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)

　　二、关于适用一般计税方法的房地产开发企业增值税专用发票开具及申报问题

　　《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第（二）款规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、国家税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中差额征税开票功能开具增值税发票。”

　　由此可见，只有财政部、国家税务总局明确规定“适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的”，才需要通过新系统差额征税开票功能开具增值税发票。现行政策，对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未规定不得全额开具增值税发票。因此适用一般计税方法的增值税一般纳税人，可以全额开具增值税专用发票。

　　例如：A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，并开具增值税专用发票，经过计算这栋楼对应的土地成本为300万元。第一步，计算销项税额。销项税额等于1000÷（1+11%）×11%=99.1万元；第二步，计算销售额。销售额等于1000-99.1=900.9万元；第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票。M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额99.1万元；第四步，在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”，填报（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37万元；第五步，A公司在《增值税申报表》主表第1行“按适用税率计税销售额”中，填报销售额900.9万元，并将《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”69.37万元，填报在《增值税纳税申报表》主表第11行“销项税额”栏次中。

　　2．另一方面，按照增值税“差额征税全额开票”原理，上家按差额征税，全额开票给下家，下一家继续按差额征税，全额开票给下下家，下下家才能全额进项抵扣，直到客户这一最终环节。

　　根据这个原理，下家房地产企业可进项抵扣总额，应是所有上游企业差额纳税合计，只有在收到全额发票的情况下，方能作全额进项扣除。（这里房地产企业土地价款，应视同虚拟进项发票）。

　　这里，可以比照上例，“河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)”所举案例，来形象理解。

　　类似解答可见：

　　江西国税关于全面推开营改增试点政策问题解答(八）

　　十一、纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权选择差额征税后，是否可以全额开具增值税专用发票？

　　答：根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

　　纳税人转让土地使用权按规定选择差额纳税，现行政策未规定差额部分不得开具增值税专用发票，因此可按取得的全部价款和价外费用开具增值税专用发票。

　　因此房地产企业以营改增前获得某地块土地使用权投资设立子公司，选择简易计税方法，应按全额开票给子公司，申报时作差额申报纳税。子公司作全额进项扣除。