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善意取得制度的相关法律规范与实务

信息来源:税法专家网  文章编辑:木可  发布时间:2018-04-25 09:53:33  

民法中的善意取得以无权处分为前提,而无权处分制度被称作“民法上的精灵”,可见善意取得制度之疑难复杂程度。《物权法》中直接规范善意取得的规范只有第一百零六条、第一百零八条,最高人民法院于发布的物权法司法解释(一)以七个条文对《物权法》的善意取得规定作了进一步完善,极具理论与实践价值。

 

第一部分  善意取得制度法律规范

1.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日)

第一百零六条  无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

第一百零八条  善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(2016年2月22日  法释〔2016〕5号)

第十五条  受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。

真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。

第十六条  具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:

(一)登记簿上存在有效的异议登记;

(二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;

(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;

(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;

(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。

第十七条  受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。

第十八条  物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”,是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的,转让动产法律行为生效时为动产交付之时;当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的,转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的,应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

第十九条  物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

第二十条  转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的,应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。

第二十一条  具有下列情形之一,受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的,不予支持:

(一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;

(二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

第二部分  善意取得制度实务

一、无权处分是适用善意取得的前提,处分仅指通过买卖、赠与、抵押等使所有权发生转让或权能发生分离的情形。

根据《物权法》第一百零六条规定,无权处分是适用善意取得的前提。关于“无权处分”的界定,有广义和狭义之分。广义的无权处分是指处分人在没有处分权的情况下,实施的所有处分财产的行为。狭义的无权处分是指处分人在没有处分权的情况下,以合同的方式处分属于他所有的财产或权利。换言之,即权利人无处分权而从事了法律上的处分行为。所谓处分,从最广义上理解,包括事实上的处分和法律上的处分,无权处分中的“处分”是指法律上的处分,即通过买卖、赠与、抵押等使所有权发生转让或权能发生分离的情形。

二、认定受让人受让不动产或者动产时是否为善意,应以受让人对不知且不应知转让人无处分权无重大过失以上过错为标准。

受让人为善意,是善意取得适用的首要条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十五条第一款规定了受让人善意的一般认定标准,即“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。”对此规定的理解,应当明确受让人的善意应以其不知且不应知转让人无权处分为判断标准,这其中包含两方面的内容:(1)受让人不知道转让人无处分权。认定受让人的善意,最为基本的是其对转让人系无处分权人的事实并不知情。受让人对此无需承担举证责任,而应由主张受让人并非善意的对方当事人举证证明。(2)受让人对不知道转让人无处分权无重大过失。对于重大过失的认定,通常以行为人欠缺一般人具有的注意为判断标准,换言之,只要行为人稍加注意即可以避免出现认识错误或者发生损失,而其没有尽到此注意义务时,应认为存在重大过失。

三、主张受让人为非善意的对方当事人,应就受让人受让物权时为非善意承担举证责任。

按照法律规定的方式公示的物权一般应推定为真实物权。在此前提下,受让人只要相信权利公示的正确性,并根据公示状态进行交易,应直接推定其为善意,无需就其为该交易时的善意再行举证证明。因此,无论受让人在具体案件中的诉讼地位如何,都不应影响其举证责任的负担,对于其“善意”之主观状态,无须承担举证责任,而是应当由主张其为非善意的对方当事人,就受让人受让物权时,存在明知或因重大过失而未知转让人无处分权的主观恶意,承担举证责任。

四、受让人受让船舶、航空器和机动车等特殊动产时,没有对此类特殊动产的登记权利状态予以查证了解,或者虽经了解仍坚持进行交易的,不应认定其为“善意”,不能成立善意取得。

《物权法》第24条规定,船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。也就是说,对于船舶、航空器和机动车等特殊动产物权的变动,虽然仍以交付作为生效要件,但以登记为对抗要件。对于此类特殊动产交易,第三人主张其善意取得时,由于《物权法》虽然对其物权变动不以登记为生效要件,但登记对于物权权利状态的宣示,显然并非没有任何意义,因而,在善意取得的具体适用时,对于此类特殊动产,应当有别于一般动产,即要求受让人不能仅凭转让人的占有状态,而轻信其具有处分权,而是还应对该特殊动产的登记权利状态尽到应有的注意义务。受让人与转让人为转让交易时,如果没有对此类特殊动产的登记权利状态予以查证了解,或者虽经了解仍坚持进行交易,则不应认定受让人的“善意”,从而不能成立善意取得。

五、《物权法》第一百零六条规定的“无处分权”,是指对物权变动的目标实现没有相应权利或者权利受到限制的情况。

转让人无处分权是善意取得制度的适用前提,因为有处分权人对于不动产或动产的转让,不存在适用善意取得的问题。因此,正确理解和认定《物权法》第一百零六条规定的“无处分权”,是正确适用善意取得制度的前提。《物权法》第一百零六条规定的“处分”,应当理解为以发生物权变动为目标的债权合同,“无处分权”则相应指向对物权变动的目标实现没有相应权利或者权利受到限制的情况。

六、因登记错误导致不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,登记权利人转让该不动产所有权或他物权,没有获得真实叔利人授权的,应当认定为《物权法》第一百零六条规定的“无处分权”。

登记错误是转让人无权处分不动产的一种典型情形。不论是登记申请人或者登记机构有意思联络或无意思联络的主观故意造成登记错误,还是登记申请人或者登记机构办事人员的疏忽大意等过错造成登记错误,导致不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,登记权利人转让该不动产所有权或他物权,没有获得真实叔利人授权,在《物权法》体系下,此类情形均应当认为属于《物权法》第一百零六条所称的“无处分权”。

七、因借名登记导致不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,登记权利人转让该不动产所有权或他物权,没有获得真实叔利人授权的,应当认定为《物权法》第一百零六条规定的“无处分权”。

借名登记是造成不动产登记簿记载与真实权利状态不符的重要情形。借名登记,即借用他人的名义登记不动产权属,登记权利人并非真实权利人。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条的规定,当事人有充分证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求人民法院确认其享有物权的,应予支持。也就是说,在对内关系上,不动产物权的权利最终归属,并不以登记所表彰的权利状态作为依据。此时,如果登记权利人转让该不动产所有权或他物权,没有获得真实叔利人授权的,应当认定为《物权法》第一百零六条所称的“无处分权”。

八、转让法院查封、扣押或已经抵押的动产,应当认定为《物权法》第一百零六条规定的“无处分权”。

所有权的具体权能包括占有、使用、处分、收益等,无论是法院查封还是设定抵押权,均使得所有权人对物的处分权受到限制,而这种限制恰恰构成了动产善意取得制度所指向的基于占有这一动产物权变动公示方法所表彰的权利状态,与占有人实际拥有的权利不一致,从而对信赖占有公示权利状态为相应交易的相对人产生交易安全上的巨大风险。因而此时所有权人对物的处分应当认为属于《物权法》第一百零六条所规定的“无处分权”。

九、基于当事人之间约定造成的动产处分权受限,不属于《物权法》第一百零六条规定的“无处分权”。

对予因当事人之间的合意发生的动产所有权人丧失占有的情形,应当遵从当事人的约定,认定占有人的处分行为是否构成“无处分权”。比如甲作为动产所有权人,将该动产交付乙占有使用,并约定乙仅在转让该动产时须经甲同意并将转让款支付给甲,则乙为该动产设定抵押等担保物权,则不应认定为《物权法》第一百零六条规定的“无处分权”。

十、不动产登记权利人系部分共有人,其未依法律规定或者全体共有人之间的约定转让共有的不动产或者动产的,应当认定为《物权法》第一百零六条规定的“无处分权”。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条第一款规定,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。据此,如果夫妻共有的房屋登记在一方名下,该方擅自出售该房屋时,交易第三人在符合《物权法》 第一百零六条规定的善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续三个条件的前提下,可以实现对所购房屋所有权的善意取得。也就是说,不动产登记权利人系部分共有人,其未依法律规定或者全体共有人之间的约定转让共有的不动产或者动产的,应当认定为《物权法》第一百零六条规定的“无处分权”。

十一、受让人提起案外人执行异议之诉的,应由受让人对其主张的构成善意取得的全部法定条件承担举证证明责任。

人民法院对于转让人财产予以强制执行时,受让人起诉要求确认其为物权权利人,并阻却执行。在此类案外人执行异议之诉中,真实权利人可能并未作为当事人参加诉讼,而是受让人作为原告,以被执行人即转让人、申请执行人(转让人的债权人)作为被告起诉。此类案件中,往往是申请执行人与受让人之间出现诉讼对抗关系,此时应由受让人对其主张的构成善意取得的全部法定条件予以举证证明。

十二、当事人依法律规定要求确定其为“真实权利人”的,其证明标准应当以达成法律明确规定的条件为基本标准。

依据《物权法》第二十八条至第三十条规定取得物权的真实权利人,仅需提供导致物权变动的法律文书或者人民政府的征收决定、遗嘱或者遗赠协议以及被继承人死亡的事实证据、合法建造房屋的事实证据等。而根据法律行为取得真实权利的,则较之依法设立和取得物权者,应相应提高证明标准。若系根据合同取得物权的,应就该合同订立、生效并据此取得物权的相关全部事实予以举证证明,并达到法律规定的证明标准方可认定。

十三、查阅不动产物权登记簿是否为认定受让人善意的必要条件,应当根据个案具体情况认定,不能一概而论。

对于受让人是否实际进行了查阅不动产物权登记的行为,是否影响其善意的认定问题,如果该不动产物权登记状态与受让人所认为或主张的状态一致,则其是否实际查阅的行为,不应影响其为善意的认定。但如果该不动产登记簿上明确记载了权利障碍或瑕疵,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十六条的规定,则可以推定不动产受让人知道转让人无处分权。当然,如果实践中受让人提供证据证明其已尽注意义务,而由于登记机关等他人原因造成未能了解登记状况,则可另作讨论。

十四、不动产登记簿上存在对不动产物权处分限制事项,受让人仍受让该不动产的,应认定受让人知道转让人无权处分,受让人为非善意。

受让人基于对不动产登记薄上记载的权利状况的信赖而受让该不动产时,应推定受让人是善意的。基于不动产登记的公示原则及不动产登记簿的权利推定效力,不动产登记簿记载的内容应推定为受让人知晓的内容,因此,不动产登记簿上存在对不动产物权处分限制事项的,即应认定为受让人知道转让人无权处分,受让人为非善意。

十五、不动产登记簿上存在有效的异议登记,受让人仍受让该不动产的,应当认定受让人知道转让人无处分权,受让人为非善意。

异议登记是指权利人、利害关系人对于现有已登记的权利状况存有异议时所作出的登记。异议登记可以阻却现时登记权利人行使其登记权利,其本质是中止不动产登记权利正确性推定的效力和公信力效力,以维护真实权利人和真正的权利状态,故真实权利人只要举证证明在受让人受让不动产时登记簿上存在有效的异议登记,即可认定受让人知道转让人无处分权,受让人应被认定为非善意。但如受让人受让不动产时登记簿上记载的异议登记已经失效,则真实权利人以登记簿上曾存在异议登记为由主张受让人知道转让人无处分权的,不能成立。

十六、受让人受让不动产时登记簿上记载的异议登记虽已失效,但真实权利人能够证明受让人在该异议登记生效时对此情况知道或者应当知道的,仍应认定受让人为非善意。

由于不动产物权交易往往会持续一个相对较长的时间,在此期间可能存在有效的异议登记,只是在受让人申请并完成转移登记时该异议登记已经失效,如果真实权利人能够证明受让人在该异议登记生效时对此情况知道或者应当知道的事实,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十六条第二款的规定,应当认定受让人具有重大过失,受让人仍应被认定为非善意。

十七、预告登记有效期内,登记权利人未经预告登记的权利人同意处分不动产物权的,可认定受让人知道转让人无处分权。

《物权法》第二十条规定:预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。因此,在完成不动产转移登记之前,登记簿上存在有效的预告登记,并且受让人没有证据证明预告登记的权利人同意登记权利人处分不动产物权的,则受让人基于信赖登记权利人为有权处分的善意基础即不复存在,可认定受让人知道转让人无处分权。

十八、不动产登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项,受让人仍与登记权利人进行该不动产物权交易的,应认定受让人为非善意。

司法机关的查封,主要包括诉讼中(前)的查封以及执行程序中的查封。行政法意义上的查封,是指行政主体对行政相对人的财产就地查实、封存,以待具体行政行为作出后加以处理的行政强制措施。在不动产物权处于查封或其他方式被限制处分权的状况下,当事人处分物权的行为并不因此而无效。但是,如果受让人无视司法机关或者行政机关已经依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的事实与登记权利人进行不动产物权交易,则受让人善意的基础就不具合理性,应认定受让人为非善意。需要注意的是,在司法机关裁定或行政机关决定生效与记载在不动产登记簿之间往往会存在时间差,根据不动产登记的公示原则,适用上述规则时应以记载在不动产登记簿上的时间为标准。

十九、受让人知道不动产登记簿上记载的权利主体错误,但仍与登记权利人进行不动产物权交易的,应认定受让人为非善意。

如果真实权利人提交的证据能够证明受让人对于不动产登记簿上记载的权利主体错误即转让人无处分权这一情形的知晓是处于积极主动的状态,则应认定不动产受让人知道转让人无处分权,受让人为非善意。例如,真实权利人能提供证据证明对于该不动产登记错误的发生,受让人本身亦是参与者,其了解登记错误的发生过程,则可证明受让人知道登记簿上记载的权利主体错误.又如,受让人知道转让人承租真实权利人的房屋,只是登记簿记载错误而记载的权利人为转让人,此时而仍与转让人签订房屋买卖合同,其心理状态必然不是善意的。

二十、受让人知道他人已经依法享有不动产物权,但仍与登记权利人进行不动产物权交易的,应认定受让人为非善意。

主要是指下列无需登记而取得物权的情形:(1)根据《物权法》第二十八条至第三十条规定非基于法律行为而取得物权。(2)土地承包经营权、地役权的受让取得。(3)宅基地使用权的受让取得。例如,受让人知道他人根据生效法律文书取得了物权但并未办理相应的登记,而转让人仍是登记簿上记载的权利人,受让人与之进行交易,应认定不动产受让人知道转让人无处分权,受让人为非善意。

二十一、对于受让人因重大过失而不知转让人无处分权,应综合考虑个案中受让人拥有的信息、所处的地位等交易的整个背景加以判断。

适用解析:受让人因重大过失而不知转让人无处分权的判断,并非是要求受让人必须对登记是否存在错误进行调查核实,而是应根据具体案件的不同情形,分别加以认定。具体情形包括但不限于以下内容:(1)受让人与真实权利人、转让人之间,以及真实权利人与转让人之间的关系。如果上述人员之间存在某种亲密关系,受让人与转让人之间进行转让交易时,应对转让人有无处分权承担较高程度的注意义务。(2)转让人的基本情况。例如,受让人与转让人经常为一些交易或为生意伙伴,受让人在进行一些价值较大的交易时对转让人的经营状况、信誉等一些基本情况应有所了解,否则就有可能会构成重大过失。(3)受让人的文化程度、职业、知识背景、交易经验等。例如不能排除存在一种于一般人而言可以构成“善意”,对拥有较高知识、丰富交易经验的人而言不成就“善意”的可能性。(4)不动产的基本情况,包括自然状态,如界址、楼层、朝向等,以及不动产的现实占有使用情况。如在实践中,交易相对方往往基于了解标的物之自然属性会进行实地查看。因此,在为生活居住而购买房屋的情形下,没有考察房屋的实际占有使用状况就受让房屋,可能难以认定无重大过失。(5)受让人交易时的场所、所处的市场环境及相关交易信息。比如,若受让人是在公开、正规的市场上购买的不动产,特别是出具了发票的情况下,其“善意”的可能性就比较大,但如果其是在非公开场所,尤其是“黑市”中完成交易,则受让人就有可能构成非善意。

二十二、土地承包经营权、地役权登记簿上存在有效的异议登记,受让人仍受让该土地承包经营权、地役权的,应当认定受让人知道转让人无处分权,受让人为非善意。

根据《物权法》及《农村土地承包法》等法律的规定,土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立,无论是否登记,均可对抗第三人。但根据《物权法》第一百二十九条的规定,在土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让的情形下,未经登记的,不得对抗善意第三人。根据《物权法》第一百五十八条的规定,地役权自地役权合同生效时设立,未经登记,不得对抗善意第三人。根据上述规定,土地承包经营权、地役权登记具有对抗效力,因此,如果土地承包经营权、地役权已经进行了不动产登记后,在完成不动产物权变动之前,登记簿上已经记载了有效的异议登记,则可认定受让人知道转让人无处分权,应认定受让人为非善意。其他如动产抵押权、集合财产抵押权的适用,也与上述分析的原理相似,可参照处理,不再赘述。

二十三、受让人未查阅不动产登记簿而不知权利的真实状况的,不宜一概认定其受让该不动产时具有重大过失。

根据不动产登记簿的权利推定效力和不动产登记簿的公开性,只有证明受让人非善意的情形才能推翻对于受让人基于对登记簿记载的权利状况信赖而成立的善意,因此,即使第三人没有实施查阅登记簿的行为,在原权利人无法证明受让人为非善意的情形下,不利的后果仍应归于原权利人,故第三人无需被苛以查阅登记簿的义务。但如果某一事实足以引起一个具有正常的智力和注意程度的人对不动产登记簿正确性的怀疑时,则受让人如果仍不查阅登记簿,则其显然对不知转让人无处分权构成重大过失。

二十四、不动产上存在建设工程价款优先受偿权等无需登记的法定优先权,不应将此作为认定受让人受让该不动产时是否善意的因素。

对于建设工程价款优先受偿权等法定优先权,法律并未要求其应当登记,故这种优先权存在欠缺公示性,要求一般交易人对此加以注意核实,显属不合理的过重的义务,也极大地降低了交易的安全和效率,故不应将此作为衡量受让人是否善意的因素。

二十五、受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等明显不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失,不能主张取得所受让的动产所有权。

交易习惯,是指人们在交易行为地或者某一领域、某一行业通常采用,并为交易对方订立合同时知道或者应当知道的做法,或者当事人双方经常使用的习惯做法。对于何种动产具有何种交易习惯,需要结合审判实践加以具体确认。但对于主张违反交易习惯的当事人而言,其需要承担相应的举证责任。交易的对象,对于动产交易而言,是指与受让人签订转让合同的转让人或者出卖人,或者说合同当事人。一般而言,对于动产,交易相对人可以相信持有该动产的当事人即为有权处分人。但是,对于特定情形下,如果持有动产的当事人明显具有非所有权的表征的,则受让人同其从事交易往往不符合交易习惯。比如,在工地操作起重机的操作员很难认定为有权出卖该起重机的当事人。交易的场所,对于特定的动产往往需要在特定的场所进行交易,如果在此特定场所交易,则需要受让人具有更大的注意,而如果受让人是专业的经营人员,则对其要求的注意义务需要更高。交易的时机,即交易的时间点。对于动产交易而言,往往需要在一定的合适时间内进行,如果交易的时间不符合交易习惯,则往往需要对于转让人的处分权产生合理的怀疑。除交易的对象、场所或者时机三种情况外,在判断受让人是否善意时还应着重考虑交易价格。如果交易价格明显同该动产的市场价值存在差别,则往往需要受让人对此提高注意的程度,如果其没有对此保持应有的谨慎,则其所具有的过失程度较之于一般过失而言更加严重。需要注意的是,只有在受让人受让动产时明显不符合交易习惯时,才能认定受让人具有重大过失。如果不符合交易习惯未达到明显程度,则不应认定受让人具有重大过失。比如,在购买机动车时,受让人在转让人仅有车钥匙而没有行驶证、购车发票等情况下即支付了转让价款,此种情况明显不符合机动车交易的习惯,应认定为受让人具有重大过失。

二十六、主张动产受让人违反交易习惯构成重大过失的当事人,应当承担举证责任。

适用解析:主张动产受让人违反交易习惯构成重大过失的当事人,应当对如下事项承担举证责任:其一,其应举证证明针对特定动产所存在的交易习惯。如果其不能举证证明,人民法院则不予采信该交易习惯。当然,交易习惯系一种需要法官根据案件事实加以裁量的事项,当事入的举证具有高度盖然性即可。其二,在举证证明当地所存在的交易习惯基础上,还需要证明受让人进行的交易明显不符合该交易习惯。其三,允许受让人对重大过失进行反证。如果受让人提供了相反的证据证明其不存在重大过失的,则此种交易可以认定符合交易习惯。

二十七、认定受让人受让特殊动产时的交易对象、场所或者时机等是否明显不符合交易习惯,应区别于普通动产。

在普通动产交易中,较多强调保护信赖占有该动产而进行交易的当事人。但是,对于特殊动产的交易,仅仅信赖该动产的占有关系明显是不足的。因此,如果以《物权法》第二十四条所规定的船舶、航空器、机动车等作为转让的标的,从交易习惯上往往要求受让人信赖该动产登记权利人的处分,如果非动产登记权利人进行的处分,则往往需要处分人提供授权委托书等手续,才能符合交易惯例。

二十八、不动产善意取得中的善意判断时点,应当以登记事项记载于不动产登记簿时为准。

《物权法》第一百零六条规定要求,受让人获得善意取得制度保护,取得无处分权人转让的不动产物权的,应当在受让该不动产时为善意。对于应将何时作为“受让不动产时”,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十八条第一款的规定,应将“依法完成不动产物权转移登记之时”,作为“受让不动产时”,也就是判断不动产善意取得中的善意时点。也就是说,作为受让人想要取得善意取得制度的保护,实现从无处分权人处取得的不动产物权,获得法律的认定,需要在完成不动产物权转移登记之前,始终保持主观善意,即不知道且不应当知道转让人无处分权的事实。根据《不动产登记暂行条例》第二十条、第二十一条第一款的规定,应当以登记事项记载于不动产登记簿时作为确定“依法完成不动产物权转移登记”的具体时间点。

二十九、普通动产善意取得中的善意判断时点,一般应以“依法完成动产交付之时”为准,但在观念交付情形下,应依交付方式的不同作出不同认定。

动产物权变动以交付为发生变动的基本原则,在动产交付采取现实交付的情况下,自然应当以“依法完成动产交付之时”作为动产善意取得中的善意判断时点。在动产以简易交付、指示交付、占有改定等观念交付方式实现交付的情形下,善意受让人的善意判断时点如下:(1)简易交付的,由于受让人在动产物权变动之前,已经先行占有该动产,转让人转让该动产物权,无需再进行现实交付,而是通过与受让人达成转让合同的方式即可,动产物权自转让合同生效时发生物权变动的效力,故应当按照《物权法》所规定的物权发生变动效力的时间确定动产交付时间,即应当将转让动产法律行为生效时作为动产善意取得的善意判断时点。(2)指示交付的,由于动产物权设立和转让前,第三人已依法占有该动产,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付,故受让人的善意判断时点,应当按照《物权法》第二十六条的规定确定,即按照转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时确定动产交付时间,也就是受让人的善意判断时点。(3)占有改定,是指转让动产物权时,让与人与受让人约定,由让与人继续占有该动产,受让人则取得该动产的间接占有,以代替现实交付。《物权法》第二十七条规定,动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。也就是说,转让人与受让人之间关于由转让人继续占有该动产的约定生效时间,即为动产交付时间,确定受让人是否为善意的判断时点,也应当相应确定为转让人与受让人之间上述约定生效的时间。

三十、特殊动产转让人与受让人之间完成交付时,受让人不知道且不应当知道转让人无处分权,即使在过户登记时受让人发现了这一情况,亦应认定其构成善意。

船舶、航空器和机动车等特殊动产在适用善意取得时与其他普通动产一样,均以交付为基本条件,故对于受让人是否为善意的判断时点,也应与其他普通动产遵从一体规则,即在现实交付时以交付时的善意与否为标准,在简易交付、占有改定为交付方式时,则以当事人之间“法律行为”“该约定”生效时的善意与否为标准,在指示交付的情况下,以有关转让返还原物请求权的协议生效时为准。由于特殊动产还涉及到过户登记的问题,而交付与过户之间往往存在时间差,因此,如果转让人与受让人之间完成交付时,受让人对转让人无处分权并不知道且不应当知道,那么即使在之后进行过户登记时受让人发现了这一情况,亦应认定其构成善意,这一点是特殊动产与不动产在适用善意取得时的明显不同。

三十一、土地承包经营权、地役权以及部分特殊动产抵押权善意取得中受让人是否为善意的判断时点,应当以受让人与转让人签订的设立土地承包经营权、地役权、抵押权合同生效的时点为准。

根据《物权法》第一百二十七条第一款、第一百五十八条、第一百八十八条的规定,土地承包经营权、地役权以及部分特殊动产抵押权的物权变动,以当事人签订的合同生效时发生相应的物权变动效力。根据《物权法》第一百零六条第三款规定,当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。也就是说,对于所有权以外的其他物权,亦可以适用该条法律规定,成立善意取得。而在受让人主张对土地承包经营权、地役权以及部分特殊动产抵押权系善意取得时,则应当按照相应法律规定,分别以受让人与转让人签订的设立土地承包经营权、地役权、抵押权合同生效的时点,作为认定受让人是否为善意的时间点。

三十二、当事人在转让物权时,就受让人取得物权约定了相应的时间期限或者条件的,应当以当事人约定的期限届满或条件成就时作为判断受让人善意的时点。

按照双方当事人的约定,物权在转让人与受让人之间变动须符合一定时间或条件,在此之前,虽然当事人可能已经进行了交付或者申请办理了不动产转移登记,但为此行为并非基于当事人之间发生物权变动的意思表示,不应认为此时在转让人和受让人之间发生了物权变动,而《物权法》第一百零六条规定的善意取得所要求的“受让人受让该不动产或者动产时”,指的是物权发生变动时,因此,此种情形下,判断受让人是否善意的时间点,不应是标的物实际交付或登记的时间,而应以物权发生变动之时为准,即应当以当事人约定的条件成就或期限届满时作为善意判断时点。

三十三、适用善意取得制度,须受让人以合理的价格有偿取得财产,受让人无偿或以低价取得财产的,不构成善意取得。

善意取得适用应以有偿取得为前提。无偿转让财产本身通常就表明财产的来源可能是不正当的,而一个诚实的、不贪图便宜的受让人在受让财产时,应当查明财产的来源,如果不经调查就无偿受让财产,则本身是非善意的,或者说是有过失的。所以,受让人在取得财产时,必须以相应的财产或金钱支付给出让人。无偿取得财产时,不适用善意取得。例如,继承、遗赠、赠与、先占、拾得遗失物等均因取得人未支付对价,而均可通过“以合理的价格转让”这一要件加以排除。在有偿取得的前提下,合理的价格也是衡量财产取得是否是善意的标准。在市场经济条件下,财产转让一般是以对价为条件的,违反这一规律以低价转让财产,不能认定受让人是善意的。

三十四、衡量善意取得中的财产转让价格是否合理,应当以转让时交易地市场价格作为首要考量因素。

适用解析:在以合理价格转让这一善意取得构成要件是否成立的问题上,应类推适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条的规定,具体把握以下几点:(1)认定明显不合理低价的时间标准一般应以签订合同时为准,也即如果签订合同时转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价70%的,一般认定为明显不合理的低价。同时,认定明显不合理低价的空间标准应为交易行为地,此交易行为地应当解释为发生交易行为的哪一级行政区划所在地。(2)明显不合理高价不能作为认定受让人是否善意的标准。虽然不合理低价可以作为认定不合理价格转让的标准,但这里的“不合理价格”不包括不合理高价。单就明显不合理高价而言,其并不能作为判断受让人是否具备善意的依据。

三十五、判断善意取得中的财产转让价格是否合理,应根据转让标的物的不同性质,确定不同的标准。

转让标的物的性质,应当作为衡量善意取得中的财产转让价格是否合理的辅助考量因素。转让标的物的性质不同,将直接影响其转让价格是否合理的判断。作为种类物的动产转让,一般应参照该动产在转让时的市场交易价格,要求以合理的价格转让;作为特定物的动产则有所不同,因为其自身的特定性、稀缺性,本身无法形成一般的市场交易价格,故在判断转让价格是否合理时,无法按上述作为种类物的动产方式处理,而只能依据其他考量因素;对于不动产交易而言,因交易当事人完全有理由信赖登记所记载的权利人具有处分权利,因此,即使不动产转让的价格偏低,也不能因此直接否定登记公信力,故只要受让人信赖登记并支付了一定的价款就可作为构成善意的初步证据。尤其是在受让人因信赖登记而支付价款并办理了登记过户手续后,如果还允许原权利人以转让价格偏低为由否认善意取得效果,也不利守维护登记的公倍力。当然,如果从日常生活经验判断,不动产转让价格显属不正常时,则可以考虑在个案中要求主张善意取得的受让人提供价格不正常的合理性依据。另外,如果不动产的原权利人有证据证明受让人在交易时已知不动产转让人为无权处分,而故意压低交易价格,此时也可认定符合转让价格不合理的情形。

三十六、在确定交易价格是否具有合理性时,应考虑转让人的营销策略,对零售与批发区别对待。

如果单个零售,一般可参照转让时交易地市场价格确定价格是否合理。但就大数量的批发而言,批发价格比转让时交易地市场价格低,只要不达到亏本程度,一般也可考虑认定价格合理。另外,从尽快回笼资金角度而言,如果是同一批次的尾货或过季款货物,则即便以低于市场一般交易价的价格出让,也不宜认定为不合理价格。

三十七、判断善意取得中的财产转让价格是否合理,应当考虑付款方式、付款时间对确定转让价格的影响。

在受让人持有转让人急需的特定动产或不动产时,不排除转让人愿意以其持有的动产或不动产换取受让人持有的动产或不动产,此时,虽然受让人用于交易的动产或不动产市场交易价低于转让人转让动产或不动产的市场交易价,但符合双方当事人的交易预期和需求的,不宜以转让价格不合理为由,否定受让人有关善意取得的主张。除了受让人支付手段以外,还需考虑的是受让人支付款项的时间。如果在个案中受让人选择一次性付清款项,转让人额外给予商业折扣,虽然折后价远低于市场一般交易价格,但若符合正常商业交易规则和双方真实意思表示的,则不能得出转让价格不合理的必然结论。

三十八、交易习惯在转让时当地的市场交易价格中体现的,原则上不能以此为由主张转让价格偏离市场交易价格。

交易习惯按类型可分为一般交易习惯、地区交易习惯、行业交易习惯和发生在特定当事人之间的交易习惯等。实务中,如果一般交易习惯、地区交易习惯、行业交易习惯对交易动产或不动产价格的影响,已在当时当地的市场交易价格中体现,则原则上不能以此为由来主张转让价格偏离市场交易价格。特定当事人之间的交易习惯,例如,转让人为了维系其与受让人的长期供货关系,而给受让人以低于市场交易价的商业折扣,从而导致实际交易价格低于市场交易价。此时,受让人可以此为由证明符合转让价格合理这一要件,从而主张善意取得。

三十九、判断善意取得中的财产转让价格是否合理,应当考虑受让人的身份。

对只是进行个别性、偶然性交易的受让人而言,由于其非以交易为谋生手段,一般对行业情况、转让标的物自身情况不清楚,故不排除其误以为转让人以低价转让为一般市场交易价进行转让的可能,即不宜仅以低价受让为由否定其善意。而对长期从事特定标的物买卖经营的一般经营者而言,如其以受让人身份也主张对交易价格存在重大误解,则一般不能采信。

四十、受让人违约未支付转让价款的,不妨碍善意取得的成立。

受让人未支付转让价款包括依约未支付价款和因违约未支付价款两种情形。受让人依约未支付价款既然是基于合同约定,就具备正当事由,故对善意取得的构成并无消极影响。至于受让人违约未支付价款,则也不妨碍善意取得的成立。其理由在于:根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,缔约时没有所有权或者处分权的买卖合同为有效。因此,一旦受让人违约未支付价款,可由作为转让人的无权处分人追究其违约责任或主张解除合同,要求返还原物。因此,如果没有证据证明受让人在受让时已知或应知转让人为无权处分人,则仅凭受让人违约未支付价款这一点,不足以否定善意取得的成立。

四十一、《物权法》第一百零六条规定的善意取得所要求的“以合理的价格转让”,不限于受让人以支付货币为对价取得财产所有权的情形。

善意取得不只适用于受让人通过支付货币为对价取得动产或不动产所有权的情形,而只需有对价即可,至于对价具体表现形式为货币抑或其他,在所不问。“以合理的价格转让”应理解为只要支付了相当于动产或不动产合理货币价值的对价即可。比如,在互易情形下,受让人可以通过向无权处分人给付货币以外的标的物进行交易。

四十二、船舶、航空器和机动车等特殊动产适用《物权法》第一百零六条善意取得时,只需交付而无需办理登记。

《物权法》第一百零六条第一款第(三)项规定:“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”根据《物权法》第六条、第二十三条、第二十四条的规定,船舶、航空器和机动车等特殊动产仍以交付作为物权变动的生效要件,未经登记只是不能对抗善意第三人。善意取得既然为所有权取得的方式之一,亦应受物权变动模式的规范,因此,从体系解释的角度而言,该类财产在适用善意取得时应属于《物权法》第一百零六条第一款第(三)项规定的“不需要登记”的财产范围。因此,该类财产在适用善意取得时,只需交付给受让人,即应当认定符合《物权法》第一百零六条第一款第(三)项规定的善意取得的条件,而不需要办理登记。需要注意的是,这里的“交付”,除了现实交付外,还包括简易交付、指示交付和占有改定等观念交付形式。

四十三、受让人受让船舶、航空器和机动车等特殊动产时是否为善意,应将登记作为判断的客观标准,但并非唯一标准。

《物权法》就机动车等特殊动产的物权变动规定,交付(占有)为物权变动的形式要件,未经交付,物权不发生变动;登记为物权变动的对抗要件,不经登记,物权也能发生变动,但未经登记,没有对抗第三人的效力。因此,交付(占有)仍为机动车等特殊动产物权变动的生效要件,仍要遵循一般动产对善意取得的处理思路,即仍要将占有的公信力作为善意受让人取得权利的基本逻辑依据。但是单纯占有此类特殊动产的事实尚不足以产生公信力,法律还规定了登记。因此,对机动车等特殊动产,从受让人的角度看,还应该对登记的情况进行检查,如果其没有尽到相应的注意义务,可能因构成重大过失而不能善意取得。另一方面,由于登记仅为物权变动的对抗要件,故登记还不能表彰机动车等特殊动产的真实物权状态,即登记并不具有当然公信力。因此,对受让人来讲,检查登记虽然可以作为其是否善意的客观判断标准,但不能作为唯一判断标准。

四十四、转让合同因违反《合同法》第五十二条规定被认定无效的,受让人主张根据《物权法》第一百零六条规定取得标的物所有权的,不予支持。

适用解析:《合同法》第五十二条规定了五种合同绝对无效情形,体现了法律对于维护国家利益或社会公共利益,维护公序良俗的价值的绝对追求和坚定立场。而《物权法》第七条规定:物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。因此,善意取得作为物权的取得方式,也应当符合该条规定的要求。因此,在转让合同因违反《合同法》第五十二条规定被认定无效的情形下,排除善意取得的适用,符合法律的基本精神和价值追求。

四十五、转让合同因存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销的,受让人能否主张根据《物权法》第一百零六条规定取得标的物所有权,应区分不同情形认定。

根据《合同法》第五十四条第二款规定,因欺诈、胁迫或者乘人之危订立的合同为可撤销合同。对于此类转让合同,受让人能否主张根据《物权法》第一百零六条规定取得所有权,应区分不同情形:(1)如系受让人具有欺诈、胁迫的手段或者乘人之危的情形,则转让人虽为无处分权人,但其为合同的受损害方,有权选择撤销或不撤销该合同。如果转让人选择不撤销该合同,则合同为有效,可以继续履行,受让人可在符合善意取得构成要件的情形下依据善意取得而最终取得标的物物权。如果转让人行使撤销权撤销该转让合同,则合同归于无效,因此种情形下受让人的欺诈、胁迫或者乘人之危的行为与导致合同绝对无效的行为相似,故应排除善意取得的适用。(2)如系转让人具有欺诈、胁迫的手段或者乘人之危的情形,则受让人为合同的受损害方,若受让人选择不撤销该合同,则与上述转让人选择不撤销合同的情形下的具体认定标准相同;如果受让人行使撤销权撤销该转让合同,则合同归于无效,在合同尚未履行完毕、标的物物权尚未变动的情形下,自无善意取得的问题;在合同已经履行完毕时,受让人虽然可以依据善意取得而最终取得标的物物权,但是因其行使撤销权的行为表明其不想享有该物权的意思,故受让人应在合同撤销后负有返还标的物的义务。

四十六、受让人与无行为能力人签订转让合同,是否适用善意取得,应当区别情况分别认定。

受让人与无行为能力人签订转让合同,如果受让人明知对方是无行为能力人,则受让人具有恶意,不能适用善意取得制度;如果受让人不知对方是无行为能力人,经无行为能力人的法定代理人事后追认,可以继续履行转让合同,也不存在适用善意取得的问题;如果受让人不知道或者不应当知道对方是无行为能力人,无行为能力人的法定代理人不予事后追认的,不影响善意取得制度的适用,应根据是否符合善意取得的构成要件认定受让人是否取得物权。

四十七、受让人与限制行为能力人签订转让合同,是否适用善意取得,应当区别情况分别认定。

如果限制行为能力人与受让人履行了转让合同的,监护人或法定代理人也进行了事后追认的,则合同有效,受让人自可依据合同取得物权,而不适用善意取得制度。如果受让人具有恶意,明知对方是限制行为能力人,还与其签订与其年龄、智力、精神状况不相符的转让合同的,在转让人的监护人或法定代理人未追认的情况下,受让人因其恶意而无法构成善意取得。如果受让人是善意,不知道转让方是限制行为能力人,其监护人或者法定代理人事后又不予追认的,且其交易行为符合善意取得的其他要件的,受让人则可以根据善意取得制度取得物权。

四十八、重大误解、显失公平合同不排除善意取得的适用。

根据《合同法》第五十四条第一款规定,重大误解、显失公平情形下订立的合同为可撤销或变更的合同。这类合同不应排除善意取得的适用,应当在转让人系无处分权人时,根据《物权法》第一百零六条的规定判断受让人是否符合善意取得的构成要件,从而对受让人是否能够善意取得合同标的物所有权加以认定。

四十九、当事人双方仅达成转让合意,但没有发生标的物的所有权转移的,不能发生善意取得的效果。

善意取得的构成,要求转让财产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。其中,不动产的转让、汽车、船舶等动产的转让等,在需要进行转让登记的情形下,以登记的时间作为财产所有权转移的时间标志;在不需要登记的情形下,须让与人向受让人实际交付了财产,而受让人实际占有交付的财产。如果双方仅仅达成了合意,而没有发生标的物的转移,则不能发生善意取得的效果,双方当事人仍然只是一种债的关系,受让人不能取得财产所有权。

五十、原权利人向受让人请求返还原物的,受让人可以善意取得为由对原权利人的请求权进行有效抗辩。

善意取得是财产所有权取得的一种方式。在善意取得情况下,原权利人与受让人之间将发生物权变动。受让人因善意而即时取得标的物的所有权,原权利人的所有权将因此而消灭。原权利人不得向善意受让人主张返还原物。换言之,如果原权利人向受让人请求返还原物,则受让人可以善意取得为由对原权利人的请求权进行有效抗辩。

五十一、在善意取得情况下,原权利人可以要求让与人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任。

在善意取得情况下,原权利人因受让人的善意取得使其标的物的所有权发生消灭,而又不能请求受让人返还财产,法律上对原权利人提供了一种债权上的救济,即原权利人可以基于债权上的请求权要求让与人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任。具体而言:(1)合同责任。如果原权利人与转让人之间事先存在着租赁、保管等合同关系,而转让人擅自处分原权利人的财产,则原权利人可以以违约为由,请求其承担违约责任。(2)侵权责任。转让人对原权利人的标的物不享有处分权,而仍然将该标的物转让给他人,在此情况下,将构成对原权利人财产所有权的侵害,应当承担侵权责任。如果转让人和原权利人之间事先存在合同关系,在此情况下,转让人的行为将发生责任的竞合,即其无权处分行为既构成其与原权利人之间合同的违反,又构成侵权行为。原权利人可以选择一种对其最为有利的请求权提出主张或提起诉讼。(3)不当得利返还责任。如果转让人与受让人之间发生的是一种有偿的合同关系,转让人作出的是一种有偿的处分行为,并因此而获得一定的利益,则原权利人有权请求转让人返还不当得利。但这种不当得利的请求权与侵权责任的请求权也可能发生一种竞合现象,原权利人可以选择一种对其最为有利的请求权对其提出主张或提起诉讼。

五十二、债权一般不适用善意取得制度,但不记名或无须办理登记手续的证券化的债权可适用善意取得制度。

一般认为,债权因债的相对性原则所限没有一种对外可以公示的方法以表明债权的存在,因而不得适用善意取得制度。但证券化的债权,如公司债券、大额可转让存单及各种票据,在民法上通常视为动产,对于其中不记名或无须办理登记手续的,可适用善意取得制度,仓单、提单和载货证券等物权证券所表示的动产,也可适用善意取得制度。

五十三、善意取得属于原始取得,对善意取得动产所有权而言,原权利上的限制原则上应归于消灭,受让人对动产享有完全的所有权。

在善意取得的情况下,原权利人与受让人之间将发生一种物权的变动,即因为受让人出于善意即时取得标的物的所有权,而原权利人的所有权将因此消灭。通过善意取得制度从无权处分人处取得动产所有权,因其权利的取得并不是基于让与行为,而是基于法律的直接规定,因而善意取得属于原始取得,因此,对善意取得动产所有权而言,原权利上的限制原则上应归于消灭,受让人对动产享有完全的所有权。

五十四、善意受让人取得动产后,该动产上的原有担保权利原则上归于消灭,债权人不得向受让人主张权利,但可要求债务人提供新的担保。

根据我国法律的有关规定,设置于动产上的除所有权以外的权利主要包括抵押权、质权及留置权,属于担保物权的性质。上述权利随着善意取得人对标的物所有权的获得而归于消灭。在这种情况下,债权人仍可向债务人主张权利,要求其提供新的担保,因为,担保物被善意第三人取得后,作为担保物所有权人的债务人,根据善意取得所产生的法律效果,可从无权处分人那里得到相应的补偿或赔偿,其物权利益并未受损,在与债权人的关系中,为取得交易利益,其仍应依据合同约定向债权人提供担保,以实现各方利益的平衡。

五十五、在善意受让人受让时知道或者应当知道该转让物己经被设立了他项权利的情形下,该他项权利仍具有法律效力。

善意受让人知道该转让物上设有他项权利,表明其认可接受之物的权利限制,对所得之物的利益风险也有所预见。因此,在善意受让人受让时知道或者应当知道该转让物己经被设立了他项权利的情形下,该他项权利仍具有法律效力。同时,依据诚信原则,善意受让人负有协助该物的他项权利人实现权利的义务。

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赖绍松 资深大律师
赖绍松律师先后毕业于北京大学、清华大学,获法学学士、法学硕士、管理学硕士学位,系中共党员,资深律师,近30年办案经验,精通税法、房地产法、物权法、知识产权法、公司法及证券法等法律制度,谙熟诉讼程序及诉讼技巧,富有丰富的实战经验……[详细简介]
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