近日，财政部、国家税务总局发布《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第16号），自2020年1月1日起至2022年12月31日止，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

当物流企业遇见大宗仓储用地，用好涉及物流企业自有、租用大宗商品仓储设施的城镇土地使用税减半优惠，将原《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2017〕33号）和《关于物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2018〕62号）文件规定的优惠政策予以延期。

　　凡人以为，切实享受该项税收优惠，需要掌握以下六个要点。

　　要点一：土地使用人必须是物流企业

　　可享受减半征收城填土地使用税的土地，其土地使用人必须是物流企业。物流企业是指至少从事仓储或运输一种经营业务，为工农业生产、流通、进出口和居民生活提供仓储、配送等第三方物流服务，实行独立核算、独立承担民事责任，并在工商部门注册登记为物流、仓储或运输的专业物流企业。简单地说，是不是物流企业，是按照工商注册登记为依据来确定的，不需要考虑企业年度主营业务收入在收入总额中的占比情况。

　　要点二：自有和租用优惠主体有差异

　　税收优惠只能是面向纳税人实施。16号公告规定的减半征收城镇土地使用税的对象，都与物流企业和大宗商品仓储设施用地有关，但是享受税收优惠主体，却因自用和租用两种不同的情形，城填土地使用税的纳税人却不一样。对于物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，城镇土地使用税纳税人是物流企业。对于物流企业承租的用于大宗商品仓储设施的土地，其城填土地使用税纳税人是拥有土地使用权的单位或个人，即出租人。

　　要点三：土地用途必须符合两个条件

　　无论是仓储企业还是物流企业，还是将土地出租给物流企业用于仓储的其他单位和个人，享受减半征收土地使用税优惠的土地，必须符合两个条件：

　　一是用于特定商品仓储设施占地。是指储存农产品和农业生产资料和矿产品和工业原材料，包括：粮食、棉花、油料、糖料、蔬菜、水果、肉类、水产品、化肥、农药、种子、饲料等农产品和农业生产资料；煤炭、焦炭、矿砂、非金属矿产品、原油、成品油、化工原料、木材、橡胶、纸浆及纸制品、钢材、水泥、有色金属、建材、塑料、纺织原料等矿产品和工业原材料。

　　优惠土地不仅包括直接储存上述商品的仓储设施用地，还包括仓库库区内的各类仓房（含配送中心）、油罐（池）、货场、晒场（堆场）、罩棚等储存设施和铁路专用线、码头、道路、装卸搬运区域等物流作业配套设施的用地。

　　二是同一仓储设施占地面积在6000平方米及以上。能够减半征收土地使用税的仓储用地，必须符合面积在6000平方米以上，且是“同一仓储设施占地“。对于“同一仓储设施”，在税法政策中并没有明确的解释，凡人认为：“同一仓储设施”占地，不能简单地按照单张土地使用证载面积确定。在现实中，往往存在一个仓储设施占地拥有多张《土地使用证》，且这些土地实际上地块相连，在管理上是同一库点。因此，对于仓储、物流企业的同一个仓储库点，无论涉及多少张《土地使用证》，只要相连地块的总体面积超过6000平方米，且满足政策规定的仓储用途的规定，都应当认定为“大宗商品仓储设施”，应予以减半征收土地使用税。

　　要点四：物流企业其他用地不享受减税优惠

　　物流企业的办公、生活区用地及其他非直接用于大宗商品仓储的土地，不属于规定的减税范围，应按规定征收城镇土地使用税。也就是说，对于非仓储用地，或是物流企业自有或租用的仓储设施用地，在仓储物品和库点面积不符合政策规定的，均不属于减半征收的优惠范围。

　　要点五：减税优惠要注意优惠时限规定

　　此次继续对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税的优惠时限为三年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止。

　　对于符合优惠条件的企业在2020年1月1日以后、财政部税务总局16公告下发前已缴纳的应予减征的税款，在纳税人以后应缴税款中抵减或者予以退还。

　　要点六：直接申报办理无需备案

　　《城填土地使用税暂行条例》规定，土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。符合减税条件的纳税人享受土地使用税减税优惠，应按规定在分期缴纳时进行减免税申报，并将不动产权属证明、土地用途证明、租赁协议等资料留存备查。相关留存备查资料按照《税收征管法实施细则》的规定保存十年。十年，按照各省城填土地使用税缴纳期限规定，自年度最后一次纳税申报期限届满次日起计算。

　　纳税人在享受物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地减税优惠时，同时享受其他城镇土地使用税优惠政策的，非特别说明的可叠加享受。